居住用財産の3000万控除について

たまたま自宅を譲渡した場合にまで
利益が出たからと言って無体に税金をかけるのはいかがか・・
ということで、諸条件をクリアしなければなりませんが
3000万までなら利益が出てもなかったことにしましょう、という制度です。

この居住用財産の3000万の特別控除の適用要件の中に売却先の制限があります。

特殊関係のある人に売ったのでは適用しませんよ、ということです。
では、この特殊関係者とはだれを言うのでしょうか?
①その個人の配偶者及び直系血族。
その個人の親族(①の者を除く。以下同じ。)でその個人と
 生計を一にしているもの及びその個人の親族でその譲渡に
 かかる家屋の譲渡がされた後その個人とその家屋に居住するもの。
その個人とまだ婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と
 同様の事情にある者及びその者の親族でその者と生計を一にするもの。
①から③に掲げる者及びその個人の使用人以外の者で
 その個人から受ける金銭などにより生計を維持しているもの
 及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの。
⑤その個人、その個人の①及び②に掲げる親族、その個人の
 使用人若しくはその使用人の親族でその使用人と生計を一に
 しているもの又はその個人に係る③及び④に掲げる者が
 その発行済株式等の50%以上を有する同族会社その他これに
 準ずる関係のあることとなる会社その他会社以外の法人。    
 なお、特殊関係者等に該当するかどうかの判定は、②を除き、
 居住用財産を譲渡した時点で判定する
法律の文章ってなんでこんなにわかりにくいんでしょうね。
ということで、お客様からの具体的な質問で考えてみます。

「弟が僕の家を買ってくれるっていうんだけど、3000万の控除は使えるんかな?」
「弟さんは生計は別ですか?」
「よっぽど向こうのほうがお金持ってるがな~」
「うう・・・。そこを売られた後はどうされるのですか?」
「僕はちっこいマンションを買ってそこに移ろうかと・・・。
弟は家が古いから壊して、息子らに家を建ててやるとか言ってたで。」

弟なので直系親族や配偶者でない(弟は傍系親族になります)
生計別
売却後に一緒に住むこともない
ということで、弟なんていかにも特殊関係者っぽいのですが
この場合、売却先が弟はOKです。
逆に、
売却先が法人であったとしても
自分や親、配偶者などがオーナーである同族会社では
関係を法人で偽装しているだけなのでダメということになります。
もっとダメ出ししますと
離婚した後の配偶者は他人ですから
離婚後に相手に売却すれば、この控除は受けられることになります。

夫婦間贈与2000万までの非課税制度 ここに注意!


20年間連れ添った夫婦間で、 そのご夫婦の間で1度だけ、住むための住宅

もしくはその住宅購入の資金のプレゼントについては2000万まで非課税

という制度。

贈与税の基礎控除の110万も合わせると2110万まで非課税になります。
素敵な制度ですがちょっとした注意が必要です。

27年から相続税が改正され相続税が増税されることはよく知られていますね。
相続税を少なくするためには、単純に言ってしまうと財産が少なくなれば
いいわけです。

そこで、この夫婦間贈与を使って財産を減らしておこう、というのは
自然なアイデアです。
しかも、この夫婦間贈与にはもち戻しの規定が及びません。
相続開始前3年以内の贈与財産は相続に持ち戻して計算するという規定が
あります。
つまり、せっかくの財産減らしのための贈与がなかったことにされてしまう
のですが、この制度による贈与なら、亡くなる直前の贈与であっても
相続税と切り離すことができるのです。

で、ここからは注意事項です。
住宅を贈与をした限りは登記をしなければなりませんが、登記には登録免許税や不動産取得税がかかります。もしこれが相続なら贈与より安いのです。

どのくらい違うかというと(ざっくりです)
固定資産税評価額に対して下記の税率をかけます。
贈与の時 登録免許税 2% 不動産取得税 3%
相続の時 登録免許税 0.4% 不動産取得税 非課税

きっちり2000万の不動産を贈与するのであれば、贈与なら100万かかるのに、
相続なら8万ですみます。
登記の税金だけでもこのように贈与は重いので、これに見合う相続税の節減額があるのかどうか、まずは考えてみられたほうがいいでしょう。

このように、贈与は登記代も重い上、相続税なら配偶者の税額軽減という制度があり、無理やり夫婦間贈与を使うまでもなく、配偶者にはほぼ無税で相続させることができるのだから、この制度は無意味だという意見もあります

ですが、2000万の財産を生前に移転することで財産額が相続税の
基礎控除以下になる方なら、そもそも相続の申告自体が必要なくなるので
申告の煩わしさやその費用などから解放されますし、相続税にとらわれず
自由に分割を考えることができるようになります。

そうでない方でも、財産額が2000万減ることで、相続税の適用税率が下がる
などの節税メリットがでるのであれば、夫婦間贈与の実行を考えるべきと
思います。

節税だけでなく、残された配偶者へ住宅だけは渡しておき、生活を守って
あげたい、という要請もあるかもしれません。

このように、相続、贈与は多角的な検討が必要です。
不動産だけ、株だけ、を見ていてもよいアドバイスはできません。
ますは財産のリストアップから初めてみてください。